台南安定住家安定房  安定買屋 / 安定買房 - 真善美不動產仲介社 NO.4441 安定近南科三房二廳電

※以上照片若為街景，為物件附近環境介紹，非刊登物本身。

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※ 房屋照片僅反應使用現況，用途以實際合法文件為準。若法定用途與現況不同，可能違法並有相關風險，請購屋或承租前詳加確認，以保障權益。

總價：~~1055 萬~~950 萬
參考單價：23.38 萬/坪
地址：台南市安定區港口地圖 🏷️ 查看區域實價登錄
格局： 3房(室) 2廳 3衛 1陽台 1廚房
總坪數：40.63 坪 (不含車位面積)
主建物面積：32.85 坪
附屬建物面積：2.03 坪
共同使用：5.75 坪
土地面積：15.4 坪
樓別/樓高： 1~2樓 / 5樓
屋齡：29 年
法定用途：住家用
形式/類型：住宅/ 公寓
車位描述：有公用機車停車位，其他部分房型有含汽車停
電梯：有

影音專區

詳細資訊

管理方式：其它
管理費：1000 元/月
管理描述：管理委員
朝向方位：坐西朝東
鄰近學校：南安國小
生活機能：港口市場
附近交通：國道8號
面臨路寬：8米
物件資訊內容以登記簿謄本或預售屋買賣契約為準，若有疑問請洽承辦人員。

特色說明

圖片介紹

地圖 (點擊顯示地圖)

我家AI分析｜物件診斷一次看

本內容由AI輔助分析整理，僅供參考，實際情況仍建議依此房仲說明與個人需求判斷。

1. SWOT 分析

面向	內容
優勢 (Strengths)	1. 通勤便利性高：開車至南科僅需 8 分鐘，並能 5 分鐘上國道八號，極適合在南科工作的人群。 2. 屋內規劃佳：40 多坪大空間搭配電梯，且擁有少見的「三房三衛」格局，居住舒適度與隱私度高。 3. 整修完成：房屋雖有 29 年歷史但經全新整修，買家可省去裝潢時間與成本，入住即新。 4. 生活機能完善：步行 2 分鐘即可抵達市場、商店街及便利商店，日常採買方便。 5. 持有成本低：每月管理費僅 1000 元，相較同類型公寓較低。
劣勢 (Weaknesses)	1. 屋齡因素：建坪雖整修，但建築本體已 29 年，可能影響銀行貸款成數或日後轉手難度。 2. 地理位置：位於安定區港口，距離台南市區核心商圈較遠，若無特定通勤需求，生活便利性僅限在地。 3. 大樓設備維護：老舊電梯公寓需留意公共設施（如電梯、水電管線）的長期維護狀況。 4. 噪音風險：底樓或臨路單位可能受市場車流影響，且若有店面使用需求需考慮營業干擾。
機會 (Opportunities)	1. 南科擴張效應：隨著南科持續擴建與人口移入，周邊置產需求將支撐房價。 2. 投資潛力：三房大坪數具備出租優勢，若位於可經營店面的一樓，租金回報率可能更高。 3. 交通建設效益：國道八號通車後，連接台南、高雄的時程縮短，可能吸引跨區域置產買氣。 4. 價格談判空間：開價「出價談」且同社區有其他樓層釋出，賣方可能有較高的議價彈性。
威脅 (Threats)	1. 市場波動風險：非核心區房價在景氣反轉時較易回調，投資屬性略弱於市區豪宅。 2. 房產估值限制：銀行對老屋估價可能較保守，導致貸款額度受限，買方需自備較高頭期款。 3. 競爭對手：同區域或南科旁 newer 電梯大樓若推出，可能會搶走部分自住客。 4. 政策不確定性：未來若實施房地產稅制調整（如囤房稅），多戶持有成本可能增加。

2. 物件評論

此物件對於在南科工作、偏好大坪數居住空間且不想自行裝潢的買方而言，具有很高的購買價值。

主要理由如下：

性價比優異：在安定區擁有電梯與近南科的通勤優勢，卻僅需約 2300 萬單價，遠低於南科核心區房價。且「三房三衛」的大格局在 40 坪左右的老公寓中極為罕見，住屋品質佳。
省時省力：全新整修意味著買家可以直接入住，省去了龐大的裝潢預算與時間成本，特別適合急需用房或投資收租的族群。
地段便利：雖然位於安定區，但生活機能圈完善，且連接國道八號讓進出台南、高雄非常便捷，平衡了靜態居住與動態通勤的需求。

不過，建議買家需留意老屋貸款額度可能受限，以及該棟大樓的維護基金管理狀況。若議價後總價符合您的預算範圍，這是一個兼具自住舒適度與未來轉手潛在性的優質選擇。

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